Malgré la fin annoncée du Pinel, il existe d’autres dispositifs qui encouragent l’investissement locatif. Voici ceux à privilégier en fonction de votre profil et de votre surface financière.
Sauf prolongation de dernière minute dans le cadre de la loi de finances pour 2025, le régime Pinel prend fin le 31 décembre 2024. Heureusement pour les investisseurs, d’autres solutions suppléent à ce dispositif, créé il y a dix ans. En voici cinq avec, à chaque fois, nos conseils pour les optimiser.
Loi Denormandie : une part active au renouveau des villes moyennes
Investir en Denormandie c’est faire le choix d’acquérir un bien ancien avec travaux. Mais c’est aussi participer au renouveau de l’habitat dans l’une des 245 villes du plan national Action cœur de ville ou dans l’une des communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire, ou encore dans celles faisant partie de la liste des quartiers bénéficiaires du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) – arrêté du 26 mars 2019.
Depuis le 11 avril dernier, le dispositif a été étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés rencontrant de grandes difficultés financières ou encore dans celles se trouvant incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Dans la pratique, le Denormandie reprend les principaux éléments du dispositif Pinel, à savoir : la réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location choisie (six, neuf ou douze ans) ; le plafonnement des loyers et des ressources du locataire ; l’obligation de louer vide un logement au titre de la résidence principale.
Si votre investissement est supérieur à la somme de 300.000 euros et / ou à 5.500 euros le mètre carré, le surplus ne sera pas pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Le ou les achats doivent être réalisés avant le 31 décembre 2027 et les travaux terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
POUR QUI ?
Intéressant fiscalement pour les particuliers qui déclarent déjà des revenus fonciers car ils peuvent déduire le reliquat de travaux.
Location meublée : un régime fiscal alléchant, mais menacé
Comparée à la location vide, la location meublée de courte ou de longue durée est bien moins taxée. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus tirés de cette activité doivent être inférieurs à 23.000 euros (au-delà c’est de la location meublée professionnelle).
L’équipement minimum, détaillé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, peut être complété pour faciliter la location.
Pour ce qui est de la fiscalité des loyers, deux régimes coexistent : le micro-BIC (bénéfice industriel et commercial) et le réel qui diffère selon que vous louez à l’année ou pour de courtes durées. Si vous louez à l’année et que vos revenus sont inférieurs à 77.700 euros, vous dépendez du régime micro-BIC et bénéficiez d’un abattement de vos revenus de 50 %.
Lorsque vous louez pour de courtes durées et que vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros par an, l’abattement s’élève à 30 %. Si votre logement est classé, l’abattement grimpe à 71 %, jusqu’à 188.700 euros de revenus dans une commune en zone tendue et à 92 % jusqu’à 15.000 euros de revenus hors zone tendue.
Au-delà de ces montants, le régime réel s’applique. Vous pouvez alors amortir votre bien. S’il y a un déficit, il viendra en déduction de vos revenus locatifs des dix années suivantes.
POUR QUI ?
Tous les propriétaires fortement imposés.
Déficit foncier : un mécanisme anti-impôt à redécouvrir
Effacer les impôts à payer sur vos prochains loyers, c’est possible à condition d’avoir des charges supérieures aux recettes en entreprenant des travaux.
Le déficit est alors imputable sur votre revenu imposable à hauteur de 10.700 euros par an (le double en cas de rénovation énergétique). Le reliquat vient en déduction des revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour en bénéficier, vous devez louer vide, opter pour le régime réel pour la déclaration de vos revenus fonciers et maintenir la location durant trois ans après la déduction du déficit foncier.
Dès lors vous pourrez déduire de vos loyers toutes les charges (assurances, frais de gestion et d’administration, intérêts d’emprunt, impôts non récupérables auprès du locataire…), ainsi que les travaux d’entretien et d’amélioration.
Sont éligibles, les travaux visant à réparer ou à entretenir le bien (par exemple la remise en état de l’installation de chauffage central, le remplacement de canalisations ou de radiateurs, la remise en état de la toiture, la réfection des peintures extérieures…).
Vous trouverez une liste détaillée des travaux dans la notice de déclaration des revenus fonciers n° 2044. Attention, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont, elles, pas déductibles.
POUR QUI ?
Tous les bailleurs prêts à financer et à réaliser des travaux.
Loc’Avantages : un abattement de 15 à 65 % sur vos loyers
Ici, il ne s’agit pas d’investir dans l’immobilier pour réduire vos impôts, mais plutôt de louer à des conditions particulières afin de diminuer votre fiscalité.
Le dispositif Loc’Avantages permet une réduction d’impôt de 15 à 65 % des loyers encaissés.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies.
La première : avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) avant le 31 décembre 2024. Le dispositif n’est pas reconduit pour 2025, mais il sera appliqué sous réserve de maintenir et de renouveler la convention.
Avec pour obligation de louer un logement vide durant au moins six ans au titre de la résidence principale du locataire. Et que ledit bien ait un DPE noté E au minimum et consomme peu d’énergie (331 kilowattheures par mètre carré et par an au maximum).
La seconde condition : respecter les plafonds de ressources du locataire et un montant de loyer abordable. Pour un loyer dit « intermédiaire », environ 15% en dessous du loyer de marché, la réduction d’impôts est de 15%. Pour un loyer « social », 30% inférieur au prix du marché, la réduction d’impôt atteint 35%. Et grimpe à 65% si le loyer pratiqué est encore plus bas et que vous faites appel à une intermédiation sociale en confiant la gestion à une association agréée.
POUR QUI ?
Les propriétaires qui acceptent de réduire leur loyer en échange d’un substantiel abattement fiscal.
Dispositif Malraux : un effacement de vos impôts pendant quatre ans
Du nom de ministre de la Culture et écrivain André Malraux, ce dispositif d’incitation fiscale est reconduit chaque année depuis 1962, et il devrait encore l’être en 2025.
Le but est de protéger le patrimoine architectural « urbain » en accordant une forte réduction d’impôts à condition d’investir dans un logement faisant partie d’une opération complète de restauration d’un immeuble, puis de le louer durant au moins neuf ans.
Entrent dans le champ de ce dispositif, les bâtiments dignes d’intérêts et situés dans un site patrimonial remarquable (SPR). La réduction d’impôt est de 30% (22% pour les biens qui font partie d’une opération d’utilité publique).
Le calcul se fait sur le montant des travaux, plafonné à 400.000 euros sur une période de quatre ans. Soit une économie d’impôt qui peut atteindre, par an, 30.000 euros (tout de même !).
Néanmoins, en contrepartie de cet avantage, vous vous engagez à mettre le bien en location durant neuf ans, hors entourage familial et foyer fiscal. Mais il n’y a ni contrainte de loyers ni plafond de ressources du locataire. Vous louez à qui bon vous semble.
POUR QUI ?
Les investisseurs très taxés qui trouveront là le moyen de diminuer fortement leurs impôts.
Source : Myriam Simon, Le Revenu
