L’immobilier est susceptible d’offrir de coquets rendements pouvant grimper à 11 %. Mais dans un marché qui, depuis quelques mois, donne des signes de faiblesses, il ne faut pas se laisser éblouir par des résultats jamais garantis. La vigilance reste de mise.
Investir dans la pierre peut parfois générer des performances vitaminées susceptibles de naviguer entre 4 % à 11 % selon les options choisies.
Voici trois pistes faciles à mettre en oeuvre et qui ne nécessitent pas de mise de fonds énormes, contrairement à l’achat du plus petit des logements (studette, chambre de service). Et deux de ces solutions peuvent, si besoin, être financées avec l’aide d’un crédit.
Le crowdfunding immobilier
Rendement espéré : 8 % à 10 %
Liquidité : **
Sécurité : *
Né avec l’essor d’Internet, ce placement est relativement jeune avec un historique de performances de moins de 10 ans. Toutefois ces dernières sont assez flatteuses car depuis la démocratisation de ce placement elles restent stables, comprises entre 8 % et 10 %. Les chiffres 2022 du dernier baromètre réalisé par Mazars pour Financement participatif France (FPF) font état d’un rendement moyen de 9,4 % sur une durée de 21 mois.
Cette solution d’épargne en ligne a le mérite de la simplicité. Elle consiste à cofinancer un projet immobilier bien identifié (construction, réhabilitation…) en prêtant de l’argent (majoritairement sous la forme d’émissions obligataires) à un promoteur ou à un marchand de biens.
Les + : Les rendements élevés sont assez stables dans le temps. Des mises de fonds modestes de quelques dizaines d’euros. La durée d’immobilisation des fonds ne dépasse généralement pas 24 mois. Les intérêts perçus sont fiscalisés comme des revenus de produits financiers (obligations) soit au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (prélèvements sociaux inclus). C’est avantageux par rapport à la fiscalité des revenus fonciers (taux marginal d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les – : Les performances affichées ne sont jamais garanties. Le risque majeur réside dans le défaut de paiement possible du professionnel. Dans la conjoncture baissière qu’entame l’immobilier, des retards dans les remboursements des opérations peuvent survenir. Cela est parfois dû à des difficultés rencontrées sur le chantier ou à une commercialisation plus lente que prévu. Selon le site Hello Crowfunding, les retards de plus de 6 mois et de 12 à 24 mois ont déjà quasiment doublé entre 2021 et 2022.
Les parkings
Rendement espéré : 6 % à 11 %
Liquidité : *
Sécurité : **
Le parking est le moins cher des biens immobiliers. Il sert une rentabilité annuelle comprise entre 6 % et 11 %. Selon les dernières statistiques de la chambre des notaires du Grand Paris, le prix médian ressort à 19.200 euros l’unité. Dans le « parking d’investissement », il existe une hiérarchie des prix et des loyers bien établie. La place en extérieur non abritée est la moins chère, suivie de l’emplacement en sous-sol. Le nec plus ultra reste le box.
Les + : Son ticket d’entrée est modeste, avec un prix souvent inférieur à celui d’une chambre de service. Ce placement peut se financer à crédit. Le coût d’entretien est limité voire nul. Acheté sans affect, ce bien est peu coûteux en entretien. En cas d’impayé de loyer, le traitement judiciaire est en principe rapide.
Les – : Cet investissement locatif n’est pertinent que dans les villes où il est difficile de se garer. L’offre de parkings (lots vendus sans logement) est étroite représentant 10.000 à 12.000 transactions annuelles en Ile-de-France. Attention à l’exiguïté de certains lots en sous-sol ! Cette configuration risque de rendre plus difficile la location pour des grosses voitures. Il faut acquitter la taxe foncière annuelle.
Les SCPI
Rendement espéré : 4 % à 7 %
Liquidité : **
Sécurité : **
Cette forme d’immobilier non coté affiche une performance régulière qui résiste plutôt bien aux soubresauts de l’économie. Les dernières statistiques de l’Association française des sociétés de placement Immobilier (Aspim) font état d’une performance moyenne de 4,53 % en 2022, soit en quasi-stabilité par rapport à 2021. A y regarder de plus près, « sur les 102 SCPI ouvertes à la souscription, 43 servent 5 % et plus, 7 affichent un taux compris entre 6 % et 7 % et 3 dépassent 7 % », détaille Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
Les + : La diversification est le point fort de la SCPI puisque son patrimoine immobilier locatif comprend des dizaines voire des centaines d’immeubles. Grâce à cette multiplicité des locataires et des actifs, le poids de la vacance locative et des impayés de loyers a un impact faible sur les revenus locatifs. Large, l’univers d’investissement des SCPI couvre de nombreuses thématiques (bureaux, commerces, habitations, entrepôts, immobilier de santé, résidences gérées) en France et à l’étranger. Les SCPI peuvent être volontairement diversifiées ou spécialisées. Ce placement se finance à crédit.
Le – : Pour amortir les frais de souscription, de l’ordre de 10 %, les parts doivent être détenues pendant au moins 5 ans et au mieux 10 ans pour espérer profiter de la valorisation de la part. Reste que dans un contexte économique peu porteur, le marché immobilier devient moins dynamique avec des prix susceptibles de reculer. Cette nouvelle tendance pourrait impacter les SCPI en pesant sur la valeur de leur part. Pour une SCPI détenue en direct, les gains sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu assortit des prélèvements sociaux. Pour la plus haute tranche d’imposition, cette ponction de 62,2 % est lourde.
niveau élevé, ** niveau moyen, *** niveau réduit
