Une exonération transitoire permet de financer l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement et des travaux de rénovation énergétique de l’habitation principale.
Soucieux de revitaliser le marché de l’immobilier neuf, le législateur a réintroduit, de manière transitoire, un dispositif de faveur.
Une nouvelle version de l’article 790 A bis du CGI vient en effet d’être publiée dans le cadre de la loi de finances pour 2025.
Elle permet d’exonérer de droits de donation, dans une certaine limite, les dons familiaux de sommes d’argent con sentis entre le 16 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.
Ce dispositif temporaire et ciblé poursuit quatre objectifs : inciter à la mobilisation de l’épargne disponible, favoriser l’acquisition de logements dans un contexte de blocage du marché de l’immobilier, soutenir l’accès à la propriété des ménages les plus jeunes dans un con texte où les taux d’intérêt constituent un obstacle à l’emprunt et, enfin, faciliter les travaux de rénovation des passoires thermiques.
Des contours redéfinis
Sont concernés par cette mesure les dons de sommes d’argent effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce.
Un précédent dispositif de même type avait été mis en place entre 2020 et 2021 visant à aider le financement de la souscription au capital de certaines petites entreprises au sein desquelles les donataires exerçaient leur activité professionnelle, ou des travaux et dépenses de rénovation énergétique dans le logement affecté à la résidence principale de l’intéressé ou la construction de sa résidence principale.
S’inspirant de ce texte, l’article 71 de la loi de finances pour 2025 recentre le bénéfice de l’exonération sur le seul financement du marché immobilier et redéfinit les modalités financières de la mesure.
Désormais, l’exonération s’applique dans la double limite de 100.000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300.000 euros par donataire.
Cette exonération est cumulative avec les abattements de droit commun, tels que celui existant entre parent et enfant, d’un montant de 100.000 euros, renouvelable tous les quinze ans (article 779 du CGI).
Dans l’hypothèse où le don dépasse le montant de l’exonération, les droits de mutation à titre gratuit seront liquidés au-delà de ce montant précité dans les conditions de droit commun et en appliquant, le cas échéant, les abattements personnels.
Une utilisation encadrée
Sont concernées par l’exonération les sommes affectées par le donataire à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou destinées à financer certains travaux de rénovation énergétique effectués dans le logement dont il est propriétaire et qui est affecté à son habitation principale.
Cet investissement doit être réalisé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Attention, cet avantage ne peut pas être cumulé avec d’autres prévus en matière d’impôt sur le revenu.
Ne sont pas éligibles les dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié de certains avantages fiscaux limitativement énumérés : le crédit d’impôt pour emploi à domicile (article 199 sexdecies du CGI), une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu, ou la prime de transition énergétique (article 1761 bis du CGI).
Une affectation minimale de 5 ans
Il est désormais requis que l’immeuble acquis soit affecté à l’habitation principale du donataire ou donné en location à un tiers, à usage d’habitation principale et ce pendant une durée minimale de cinq ans à compter de la date d’acquisition ou d’achèvement de l’immeuble, si postérieure.
Si le bien est donné en location, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. En ce qui concerne les dépenses de rénovation, celles-ci doivent impérativement porter sur la résidence principale du donataire et celui-ci doit en conserver l’usage pendant cette même durée, débutant à compter de l’achèvement des travaux.
Faute de respecter ces obligations, l’exonération de droits de donation est remise en cause.
Nous attendrons les éventuelles précisions réglementaires ou administratives relatives aux conséquences financières de cette déchéance.
Pour justifier des travaux entrepris et du respect de ces conditions d’affectation, le bénéficiaire devra veiller à se constituer un dossier de pièces justificatives, à tenir à la disposition de l’administration.
Cas pratique : jusqu’à 531.000 euros exonérés
Le 15 juin 2025, Jean Dupont reçoit de la part de ses ascendants plusieurs donations en numéraire pour un montant global de 531.865 euros, soit 200.000 euros de la part de son père, 200.000 euros de la part de sa mère et 131.865 euros de la part de sa grand-mère. Il a pour projet d’acquérir sa résidence principale.
Aucune donation n’ayant été réalisée à son profit au cours des quinze années précédentes, il bénéficie d’une exonération totale de droits de donation, cumulant le bénéfice des abattements de droit commun et le dispositif d’exonération de l’article 790 A bis.
Jean Dupont pourrait également bénéficier de 31.865 euros de dons exonérés de la part de chacun de ses autres grands-parents (en utilisant l’abattement de droit commun en ligne directe grand-parent- petit-enfant), l’exonération dont il bénéficie en vertu de l’article 790 A bis ne pouvant excéder 300.000 euros.
Pour conserver cette exonération il devra acquérir un logement neuf ou vendu en état futur d’achèvement (Vefa) au plus tard le 31 décembre 2025.
Cas particulier : il acquiert le bien en novembre 2025, mais celui-ci n’est effectivement achevé que le 30 juin 2026.
Il devra alors affecter le bien à sa résidence principale ou le louer à un tiers, à usage de résidence principale, a minima jusqu’au 1er juillet 2031.
Source : Fanny Fabrega Digby-Smith, Le Revenu
