Les pensions ne sont pas toujours à la hauteur des espérances des nouveaux retraités. Comment augmenter ses revenus ? L’immobilier peut être la solution, même si l’investissement n’a pas été anticipé.
A la retraite, il est presque toujours nécessaire de disposer de revenus complémentaires pour doper une pension « peau de chagrin » érodée par la hausse du coût de la vie. Pour ceux qui s’apprêtent à quitter la vie professionnelle et à cette occasion vont encaisser une somme d’argent à la suite de la cession de leur outil de travail (local commercial, bureau, usine), il est encore temps d’opter pour un placement capable de générer tout de suite des revenus.
Acheter comptant des parts de SCPI
Investir dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut être une solution immédiate pour générer des revenus d’appoint, notamment si la préparation de la retraite n’a pas été anticipée ou si l’épargne constituée ne suffit pas. Atouts ? Les SCPI permettent d’encaisser des revenus locatifs versés à date fixe souvent « un mois après la fin de chaque trimestre civil », précise-t-on chez Primonial. A compter de la date de souscription, il faut tenir compte d’un délai de jouissance (de deux à six mois, selon les véhicules) avant de commencer à percevoir cette rémunération.
Ce placement permet d’investir dans l’immobilier de rapport tout en s’affranchissant des soucis de gestion locative. Selon les derniers chiffres de l’IEIF et de l’Aspim, cette classe d’actifs (hors immobilier résidentiel) a, en 2021, rapporté 4,45 % en moyenne net de frais de gestion.
La SCPI dite de « rendement » constitue un bon outil de diversification, car il permet d’investir dans des actifs immobiliers autres que le résidentiel (commerces, cliniques, campings, entrepôts de logistique). Des actifs souvent inaccessibles pour un particulier en « solo ». Grâce aux nombreux immeubles et locataires, la SCPI a l’avantage de mutualiser les risques locatifs (vacances, impayés de loyers) et procure une relative stabilité des rendements. C’est surtout vrai pour les SCPI « anciennes » qui sont des mastodontes du secteur avec des capitalisations supérieures au milliard d’euros. Attention toutefois, le placement n’est pas exempt de risques, et il ne faut pas y consacrer une proportion excessive de son patrimoine.
Enfin, la détention de SCPI présente un inconvénient notable : ce placement immobilier indirect est soumis au régime des revenus fonciers, qui se cale sur la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. « Ce scénario n’est pas très grave si le contribuable a anticipé une baisse significative de ses revenus et donc une moindre imposition », relativise un expert.
Vendre en viager
Alternative pour les retraités ne disposant pas du cash nécessaire pour investir en part de SCPI : la vente en viager de sa résidence principale (voire de sa résidence secondaire) constitue une solution rapide et efficace pour se donner une aisance de trésorerie dès lors que sa pension ne suffit plus. « On commence à penser à cette solution à 60 ans, mais c’est souvent à partir de 70 ans et au-delà que les transactions se réalisent », précise Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau et de Belles Demeures de France.
Sur ce thème, deux scénarios sont envisageables. Il y a d’abord la formule du viager occupé. Le vendeur (appelé « crédirentier ») cède son logement, mais reste chez lui jusqu’à son départ ou son décès. A la signature de l’acte de vente, il reçoit de l’acheteur (« débirentier ») un bouquet et une rente mensuelle versée jusqu’à son décès. Dans la rédaction de l’acte de vente, le notaire aura pris soin d’indexer cette rente sur l’évolution annuelle des prix, et ainsi prévu, en cas de libération des lieux (installation en maison de retraite ou chez des proches…), une majoration de cette même rente de 20 à 30 %.
Déterminées sur la base de la valeur vénale du bien, ces sommes (bouquet et rente) versées par l’acheteur prennent en compte l’âge et le sexe du vendeur. « Attention, avec le viager, le senior ne dispose que d’un droit personnel d’usage et d’habitation. Cela signifie qu’il ne peut louer son appartement à une tierce personne et empocher les loyers », souligne Isabelle Itti, notaire à l’étude Cheuvreux. « Le viager occupé constitue un complément de revenus appréciable. Il permet à la personne âgée de vivre sereinement en améliorant ses finances. Elle sera, par exemple, en mesure d’améliorer le confort de son habitation pour se maintenir à domicile et/ou d’aider ses proches via des donations », indique Reza Nakhai, fondateur de Viva Viager.
Dans le même esprit que le viager, la formule de la vente de la nue-propriété se développe. Le vendeur appelé usufruitier reste toujours dans les lieux jusqu’à son décès. En revanche, il reçoit un versement unique à la signature de l’acte de vente. Il n’y a plus de rente. Cette solution est majoritairement proposée par des acheteurs institutionnels qui gèrent des fonds et achètent de nombreux biens aux particuliers.
