Les investisseurs choisissent souvent de louer un logement meubl\u00e9 plut\u00f4t que nu. Sur le plan fiscal, ce r\u00e9gime est bien plus favorable. Autre solution pour \u00e9craser l’imp\u00f4t foncier, l’achat en d\u00e9membrement. Explications.<\/h2>\n\n\n\n

Ind\u00e9niablement, la location meubl\u00e9e est toujours un statut \u00e0 privil\u00e9gier pour son r\u00e9gime fiscal sp\u00e9cifique. Sa particularit\u00e9 ? M\u00eame lorsque l’activit\u00e9 de location n’est pas exerc\u00e9e de mani\u00e8re professionnelle, les loyers sont impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celles des revenus fonciers, comme les locations nues.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de 77.700 euros par an, ou lorsque le bailleur renonce au r\u00e9gime micro-BIC, les loyers sont soumis \u00e0 un r\u00e9gime d’imposition r\u00e9el simplifi\u00e9. Ce r\u00e9gime permet de d\u00e9duire toutes les charges et tous les travaux – y compris ceux d’agrandissement et de reconstruction – ainsi que les frais d’acquisition (agence, notaire\u2026) et de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien et du mobilier.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9sultat fiscal \u00e9gal \u00e0 z\u00e9ro<\/h3>\n\n\n\n

L’accumulation de toutes ces d\u00e9ductions permet d’obtenir un r\u00e9sultat fiscal nul et de ne pas payer d’imp\u00f4t (ni imp\u00f4t sur le revenu, ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) pendant de nombreuses ann\u00e9es. Cerise sur le g\u00e2teau : il est parfaitement possible de passer de la location nue \u00e0 la location meubl\u00e9e, ou du r\u00e9gime micro-BIC au r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n

Il suffit d’exercer une option en ce sens, en adressant un courrier, de pr\u00e9f\u00e9rence par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception, au service des imp\u00f4ts des entreprises dont rel\u00e8ve le logement lou\u00e9. Pour les loyers encaiss\u00e9s en 2023, vous avez jusqu’\u00e0 la date limite de d\u00e9p\u00f4t de la d\u00e9claration des revenus de 2022, soit jusqu’\u00e0 mai ou juin prochain selon la zone de r\u00e9sidence pour exercer cette option.<\/p>\n\n\n\n

Dernier int\u00e9r\u00eat de ce r\u00e9gime : lors de la revente du bien, c’est le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers qui s’applique. La plus-value ne tient pas compte des amortissements pratiqu\u00e9s (c’est le prix d’acquisition du logement qui est retenu et non sa valeur nette apr\u00e8s amortissement pour calculer la plus-value imposable) et l’acqu\u00e9reur b\u00e9n\u00e9ficie des m\u00eames abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention que ceux dont il aurait pu b\u00e9n\u00e9ficier avec un logement lou\u00e9 non meubl\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Achat en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

\u00ab Un autre type d’investissement immobilier que nous recommandons souvent \u00e0 nos clients, notamment aux professions lib\u00e9rales \u00e0 la recherche de revenus compl\u00e9mentaires pour leur retraite, c’est l’achat d’un bien immobilier en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb, explique Vincent Coumans, conseiller financier chez Vaneau Gestion Priv\u00e9e. Le principe est le suivant : l’investisseur ach\u00e8te uniquement la nue-propri\u00e9t\u00e9, l’usufruit \u00e9tant simultan\u00e9ment acquis pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, fix\u00e9e \u00e0 l’avance, par un bailleur qui se charge de g\u00e9rer et de louer le bien.<\/p>\n\n\n\n

Pendant la p\u00e9riode couverte par le d\u00e9membrement – compter entre sept et quinze ans selon les montages -, l’investisseur ne per\u00e7oit aucun loyer. De ce fait, son investissement ne p\u00e8se pas dans l’imm\u00e9diat sur la fiscalit\u00e9 de ses revenus. En contrepartie, l’investisseur b\u00e9n\u00e9ficie d’une d\u00e9cote sur le prix d’achat d’autant plus \u00e9lev\u00e9e que la dur\u00e9e du d\u00e9membrement est longue.<\/p>\n\n\n\n

A l’issue du d\u00e9membrement, il r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 du logement et les loyers. Ce n’est qu’\u00e0 ce stade que les loyers seront fiscalis\u00e9s. Ce qui est int\u00e9ressant pour les professions lib\u00e9rales qui ont la particularit\u00e9 d’avoir un taux marginal d’imposition \u00e9lev\u00e9 durant leur vie active, mais fortement diminu\u00e9 une fois \u00e0 la retraite, du fait d’un taux de remplacement de leur pension de retraite assez bas.<\/p>\n\n\n\n

Source : Les Echos<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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